【基本案情】

2003年12月2日，原告刘某与被告雷某签订1份房屋买卖合同，合同约定原告刘某购买被告雷某的房屋，并约定过户事宜由原告刘某负责，被告雷某应予协助，还约定房屋价款支付等内容。合同签订后，原告刘某依约支付房屋价款，被告雷某也将该房屋（包括房产权证）交付给原告刘某占有使用至今。由于被告雷某一直外出，下落不明，没有及时办理房产的过户手续。2012年9月6日，原告刘某诉至法院。

【分歧意见】

该案涉及买受人对房屋所有权如何实现的问题。

第一种意见认为，本案系合同纠纷，出卖人负有行为给付义务，买受人应当提起给付之诉，诉请出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记；法院按照《合同法》第六十条、第一百三十五条的规定依法作出给付判决，判决出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记。

第二种意见认为，本案中买受人已经按照双方约定支付房屋价款并实际占有房屋，买受人应当提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有；法院按照《合同法》第六十条、《物权法》第二十八条的规定直接判决确认房屋的所有权归买受方。

两种不同的处理意见在实践中发生过多次的争论，各地法院判决处理意见不一，甚至在同一法院的判决处理结果也不相同。对此，有必要分析和探讨。

【笔者观点】

笔者同意第一种意见，理由如下：

一、从诉的种类和判决种类的角度来说

本案系房屋买卖合同纠纷，涉及双方合同义务的履行问题，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定了出卖人协助买受人办理房屋的过户登记手续的义务。根据《合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，法律也明确规定出卖人在标的物所有权转移过程中负有积极的主要义务。

按照当事人诉讼请求的目的和内容不同，民事诉讼可分为给付之诉、确认之诉和变更之诉，对应的判决种类则是给付判决、确认判决和变更判决。

给付之诉是指一方当事人请求法院判令对方当事人履行一定民事义务之诉。按照请求给付的内容不同，可以分为特定物给付之诉，种类物给付之诉和特定行为给付之诉。所谓特定物给付之诉，就是请求对方交付某个不能代替的特定的物品。所谓种类物给付之诉，就是要求对方交付具有共同物理性能和经济意义的、可以互相代替的、能够用度量衡计算的实物。所谓特定行为给付之诉，就是要求义务人为一定的行为或者不为一定的行为。义务的履行也是一种给付，具体在本案中是出卖人应履行协助买受人办理房屋过户登记手续的具体行为和义务，是一种特定行为的给付，买受人应以特定行为给付之诉提起诉讼，法院应当作出相应的给付判决。判决生效后，买受人可以申请人民法院强制执行。

确认之诉是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼。买受人如果提起房屋确权之诉，则该诉请是一种确认之诉，相应的法院作出的判决应当为确认判决，判决确认买受人为房屋所有权人的法律事实。但确认判决是没有给付内容的，不具有执行性。

故从诉的种类和判决种类的角度来说，本案所提起的民事诉讼应当是基于合同纠纷的给付之诉，同时法院应当作出的是给付判决，判决出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记。

二、从所有权取得方式的角度来说

所有权取得的方式有两种，即原始取得和继受取得。

所有权的继受取得，是指基于一定法律事实，依赖于他人意思表示而取得物权。本案中，房屋所有权的取得系因房屋买卖的民事法律行为，系因依赖出卖人的出卖房屋的意思表示，该房屋所有权的取得方式是继受取得。

与继受取得对应的是所有权的原始取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思表示而直接依据法律规定取得物权。根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，该条是关于因生效法律文书和征收决定引起物权变动的规定，该规定所涉物权方式的取得是依民事行为以外的原因的取得，是非依他人的权利及意思表示而直接取得物权，是属于原始取得。

故从所有权取得方式的角度来说，本案的判决处理结果不能依据《物权法》第二十八条的规定，直接判决确认房屋所有权的归属。

三、从房屋的所有权取得的具体时间来说

因不同的判决内容，其所引起的物权变动的具体时间也存在差异。

房屋买卖行为是物权发生变动的原因，而房屋买卖合同生效后，并不必然导致物权的变动，物权的变动即房屋所有权的转移还需要根据物权法之规定办理不动产的过户登记手续。如果出卖人不履行协助办理不动产的过户登记手续的义务，则买受人应当请求法院判决出卖人协助买受人办理房屋所有权的转移登记手续。该判决文书生效后，如果出卖人仍明确表示拒绝履行协助过户义务，则由买受人申请人民法院强制执行。人民法院可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”和第二百二十八条之规定：“对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担”，如果出卖人拒绝履行该财产权证照转移义务的，法院可以强制执行。本案中，作为执行标的的行为属于可替代行为的执行，法院可以直接向房管登记部门下发协助执行通知，强制履行所产生的费用，仍由负有履行义务一方负担。故本案中买受人对该房屋所有权的取得时间，仍以房管部门办理的房屋过户登记时间为准。

具体在本案中，如果根据《物权法》第二十八条规定直接判决确认房屋的所有权归买受人，则因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府的征收决定都是具有法律效力的文书，已经起到物权登记的公示效力，自该法律文书生效之日起，不动产物权的设立、变更、转让或者消灭即发生法律效力。那么，买受人对该房屋所有权的取得时间就是法院判决文书生效的时间。根据《物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，不动产物权变动经依法登记始产生法律效力是一项原则，但法律另有规定的除外。《物权法》第二十八条属于法律另有规定的一种例外情形，但一般认为，能够直接引起物权变动的法律文书仅限于法院作出的形成判决。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如在离婚纠纷中分割夫妻共有财产的判决。而给付判决是不能直接引起物权变动。本案为基于合同纠纷的给付之诉，故不能根据《物权法》第二十八条规定直接判决确认房屋的所有权归买受人。

故从房屋的所有权取得的具体时间来说，本案为给付之诉，本案应当判决出卖人协助买受人办理房屋过户登记手续，房屋的所有权的取得时间仍以房管部门办理的房屋过户登记时间为准。

【诉求不当的处理意见】

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。