[评议意见]本案在处理时产生了三种意见。一种意见认为本案诉争房屋的两次转让行为均无效，承租人享有以同等条件优先购买的权利。另一种意见认为天门建行不存在一房二卖的情形。天门建行与天门邮局的房屋转让协议合法有效，此时承租人不享有以同等条件优先购买的权利。第二次转让房屋是天门邮局以天门建行的名义与第三人尹涛签订的房屋转让协议，属无效合同，此时承租人享有以同等条件优先购买的权利。第三种意见认为本案房屋是整体出让，李四桃等9人只是部分承租，部分承租的承租人对整体出让的房屋不具有优先购买权，第一次房屋转让协议有效，第二次无效。 

    笔者同意第二种意见。  

    [法理分析]笔者认为，正确处理本案，首先要弄清楚承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋。出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况来认定。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，这种情况承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权；如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割而出卖人仍整体出卖，出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出承租范围，承租人亦享有优先购买权。根据我国合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。再者，出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人、承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要求承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益，故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋，在同等条件下，承租人享有优先购买权，照样对出租人利益不构成影响，相反能兼顾承租人利益，使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响，符合优先购买权的立法精神和目的。 

    本案的两次房屋转让协议，很显然属于涵盖租赁物的整体出卖，承租人只要满足“同等条件”这一前提，即享有优先购买权。 

    天门建行与天门邮局的房屋转让协议有效，此时李四桃等9人不享有以同等条件优先购买的权利。一个民事法律行为是否生效，主要看它是否满足三个条件，一是行为人要具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或社会公共利益。本案中天门建行与天门邮局是完全民事行为能力的法人，在双方意思表示真实的情况下签订房屋买卖协议，没有违反社会公共利益，只是在是否违反法律这点上值得研究。从我国的民事法律规范来看，我们不难发现，此协议只有在不违反“房屋承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一规定时才能生效。前已述及，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知出租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，这说明承租人的优先购买权有一前提，即“同等条件”。“同等条件”是指承租人和第三人在购买争议房屋的条件相同，这是行使优先购买权的核心条件。我国学术界及审判实务上一般认为，“同等条件”是指实质条件的相同，即主要指价格条件相同，当然也包括价款给付期限、方式等非价格条件的相同。如果出租人基于特殊原因给予了其他买受人一种优惠的价格，此特殊原因应能以金钱计算，并折合金钱加入价格之中，此即“实质的价格条件”。但在特殊情况下，也许还需要买受人具有房屋改造、开发建设资质等。如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造，对某一规划改造区内的房屋只能出卖给有资质的开发商，而不能出卖给一般人或企业，此时，购买人的资质就是应当考虑的条件。这种情况下，承租人如不具有这种主体资格，其优先购买权就相应地受到限制。法律规定“同等条件”下具有优先购买的权力，实质上是让承租人选择对其最有利的条件来行使优先购买权。本案中，天门建行与天门邮局的房屋转让是附有要求受让人具有存款业务这一特定条件的。这种条件是李四桃等人无法满足，惟有法律规定的一些特定主体才能满足，李四桃等人与天门邮局相比不具有同等条件。因此，承租人李四桃等人不享有以同等条件优先购买的权利。既然天门建行与天门邮局的房屋转让协议没有违反“房屋承租享有以同等条件优先购买的权利”这一法律规定，那么它当然地发生法律效力。 

    天门邮局以天门建行名义与第三人尹涛签订的转让协议无效，此时李四桃等人享有以同等条件优先购买的权利。对此观点，我们可以从以下三个方面进行分析。 

    一是天门建行并非一房二卖。因为从合同表面形式上看，的确是天门建行与第三人尹涛签订的转让协议，但是，天门建行是在天门邮局作出承诺不增加额外费用的情况下，违背真实意思签订的协议，是一种配合行为，客观事实也是天门邮局收取了第三人尹涛的68.8万元的房款，故只能认定是天门邮局以天门建行的名义向第三人尹涛转让房屋，如果要严格依合同主义认定天门建行一房二卖，那么天门建行与第三人尹涛的转让协议也会因为天门建行意思表示不真实或者是受天门邮局的欺诈而作出的行为，其结果必然导致该协议无效。二是李四桃等人对天门邮局出卖房屋享有优先购买权。因为这次转让不属附条件转让，同等条件下李四桃等人作为承租人享有优先购买权。 三是天门邮局与第三人尹涛的房屋转让协议无效。一方面因为天门邮局向第三人尹涛转让房屋要求以天门建行的名义进行，其根本目的是为了不向国家缴纳房产过户登记的各种税费，属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形；另一方面因为这次转让侵犯了李四桃等人的优先购买权，违反法律规定的合同当然无效。 

    确认李四桃等人享有优先购买权是一种确权之诉，它的标的是一种权利而非财物或行为，不能强制执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第254条的规定，强制执行的标的是财物或者行为。不容置疑，本案的优先购买权是一种权利，故不能强制执行。因为承租人的优先购买权本质上是一种请求权，一种期待权。我国租赁房屋优先购买权制度并不完善，实践中缺乏可操作性，但承租人在同等条件下对租赁房屋拥有优行购买权是勿庸置疑的。因此，我们实践中应该尽量本着公平、公正的原则，在自由裁量范围内以立法的本意来保护承租人的优先购买权。但同时应注意到，承租人提起确认优先购买权的诉讼，其根本目的是要获得诉争房屋的所有权，确认之诉只是保护了承租人优先购买权这一期待权，但这一期待权如何通过法律发挥实际作用，我国立法在此方面并没有进行有效的衔接。